Modletická 3

Společenství vlastníků jednotek 

Společenství vlastníků jednotek je označení, které se týká správy budov, rozdělených na právně samostatné části (jednotky). Budova je rozdělena na právně samostatné části (jednotky) a společné části, podle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. Oba typy jednotek jsou vzájemně nekompatibilní. V budově mohou existovat pouze jednotky téhož druhu (viz § 3063 zákona č. 89/2012 Sb.).

Samotné rozdělení budovy nastává projevem vůle vlastníka budovy. Dokument o tomto rozdělení (prohlášení, ujednání spoluvlastníků budovy, nebo smlouva o výstavbě) se ukládá do sbírky listin katastru nemovitostí. Okamžikem rozdělení budovy se jednotky stávají samostatným předmětem práv; je možno s nimi samostatně nakládat a zcizovat je (převádět na jinou osobu).

Správa domu rozděleného na jednotky podle zákona č. 89/2012 Sb. je definována poněkud šířeji než před rokem 2012. Zahrnuje vše, co nepatří vlastníkům jednotek a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné uskutečnit pro zachování nebo zlepšení společných částí. To zahrnuje stavební úpravy, zřízení, udržování nebo zlepšení všech společných částí domu a pozemku sloužícím všem spoluvlastníkům domu. Správa domu se vztahuje i na ty části, které slouží výlučně k používání jen některému spoluvlastníku. Zároveň se jedná i o činnosti, které jsou spojeny se samotnou přípravou a prováděním změn společných částí domu (nástavba, přístavba či jiná stavební úprava). Kromě toho SVJ také může zajišťovat dodávky služeb, pojištění společných částí a je oprávněno vlastním jménem reklamovat závady jednotek.

Právnická osoba vykonává správu společných částí domu namísto vlastníků jednotek. SVJ může vlastnit majetek, ale nakládat s ním může pouze pro účely správy domu a pozemku.

Členem SVJ je vždy vlastník jednotky. Je-li vlastník jednotky plurální (spoluvlastníci jednotky), vystupují vůči SVJ jako jedna osoba. V případě existence SVJ jako právnické osoby vlastníci jednotek ručí za dluhy společenství v poměru podle velikosti svých podílů na společných částech domu.

V domech, kde nevzniklo SVJ jako právnická osoba, rozhodují o společných částech vlastníci jednotek buď na shromáždění, nebo podepisováním listiny. V domech, kde vzniklo SVJ jako právnická osoba, se shromáždění vlastníků jednotek stává zároveň nejvyšším orgánem této právnické osoby. Výkonným orgánem právnické osoby je její statutární orgán (výbor, či předseda, v SVJ označovaný „pověřený vlastník“).

Člen statutárního orgánu nemusí být vlastníkem jednotky v domě. SVJ může tvořit další orgány, jsou-li uvedeny ve stanovách (např. kontrolor, kontrolní komise atd.). Na členy volených orgánů všech typů SVJ se vztahuje povinnost podle § 159 zákona č. 89/2012 Sb. jednat s péčí řádného hospodáře.

Statutárním orgánem je výbor, pokud však stanovy neurčí, že statutárním orgánem je předseda společenství vlastníků. Podle stanov si SVJ může zřídit další orgány, ovšem nemohou mít působnost, která je vyhrazená pro shromáždění nebo pro statutární orgán.

Nejvyšším orgánem SVJ je shromáždění. Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek a každý z nich má počet hlasů, který odpovídá velikosti jeho podílu na společných částech. Shromáždění je způsobilé k usnesení, pokud jsou přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů. Vlastníci jednotek mohou rozhodovat mimo zasedání v písemné formě nebo s využitím technických prostředků (elektronicky), připouštějí-li to stanovy (§ 158 zákona č. 89/2012 Sb.).

K přijetí rozhodnutí se vyžaduje dosažení většiny uvedené v zákonu, případně ve stanovách, pokud vyžadují vyšší počet hlasů; není-li hlasovací kvorum stanoveno, hlasuje se nadpoloviční většinou přítomných (§ 1206 zákona č. 89/2012 Sb.).

Při rozhodování o spoluvlastnických záležitostech (správa společných částí) se použijí ustanovení § 1128 až § 1133 zákona č. 89/2012 Sb. o rozhodování spoluvlastníků o společné věci.

Statutární orgán svolává shromáždění minimálně jednou ročně. Může svolat shromáždění i na žádost vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů; neučiní-li tak, mohou vlastníci svolat shromáždění na náklady SVJ sami.

Shromáždění je nutno svolat ve lhůtě určené stanovami, jinak nejméně 30 dnů před jeho konáním. Shromáždění se svolává pozvánkou v souladu se stanovami. Pokud k ní nejsou připojeny podklady týkající se pořadu zasedání, je svolavatel povinen umožnit každému vlastníku jednotky včas se s nimi seznámit. Z pozvánky musí být zřejmé místo, čas a pořad jednání, přičemž místo a čas musí co nejméně omezovat možnost členů se ho účastnit. Pokud je shromáždění svoláváno z podnětu vlastníků, může být pořad zasedání proti návrhu uvedenému v podnětu změněn pouze se souhlasem toho, kdo podnět podal.

Shromáždění vlastníků jednotek schvaluje

• změny stanov,

• volbu a odvolání členů volených orgánů a rozhoduje o výši jejich odměn,

• účetní uzávěrku, vypořádání výsledků hospodaření,

• rozhodování o členství ve SVJ v právnické osobě působící v oblasti bydlení, změně účelu používaní domu nebo bytu, o změně podlahové plochy bytu, o slučování nebo rozdělování jednotek, o změně podílu na společných částech, o opravě nebo stavební úpravě společné části,

• udělení předchozího souhlasu k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí, k uzavření smlouvy o úvěru SVJ, k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce,

• určení osoby, která bude zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku,

• rozhodování v dalších záležitostech stanov.

Přehlasovaný vlastník jednotky nebo i SVJ může z důležitého důvodu navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl. Rozhoduje-li shromáždění o spolkových záležitostech (to jest o záležitostech právnické osoby a o členských právech a povinnostech), může být podán návrh k soudu do tří měsíců ode dne, kdy se člen o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl; jinak jeho právo zaniká. Rozhoduje-li shromáždění o vlastnických záležitostech, uplatní se obecná úprava rozhodování spoluvlastníků o společné věci, přičemž lhůta pro napadení rozhodnutí soudem je pouze třicetidenní (§ 1128 a následující NOZ).

Rozhodnutí náhradním způsobem mimo zasedání

Není-li svolané shromáždění způsobilé se usnášet, může osoba, která je oprávněna shromáždění svolat, navrhnout v písemné formě do jednoho měsíce ode dne, na který bylo zasedání svoláno, aby vlastníci jednotek rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání. Návrh o hlasování mimo shromáždění musí obsahovat alespoň návrh usnesení, podklady potřebné pro jeho posouzení nebo údaj, kde jsou uveřejněny, a údaj o lhůtě, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit. Neurčí-li stanovy delší lhůtu, platí, že lhůta činí patnáct dní.  K platnosti hlasování se vyžaduje vyjádření vlastníka jednotky s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno, podepsané vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí. 

Rozhodnutí se v tomto speciálním případě přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů (§ 1214 zákona č. 89/2012 Sb.).  Mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek. 

Statutární orgán oznámí vlastníkům jednotek v písemné formě výsledek hlasování, a pokud bylo usnesení přijato, oznámí jim i celý obsah přijatého usnesení. Neučiní-li to bez zbytečného odkladu, může oznámení učinit na náklady SVJ ten, kdo usnesení navrhl.